În zilele noastre, este din ce în ce mai rar să cumpărați un apartament sau o casă „în numerar”. Trebuie spus că gospodăriile nu au lichiditate și că tendința generală este de a cumpăra pe credit. Deși acest lucru este încă posibil - ca urmare a vânzării unei alte proprietăți, de exemplu, utilizarea unui împrumut pare a fi esențială. Iată tot ce trebuie să știți înainte de a începe să obțineți cea mai bună ipotecă .

Totuși, cumpărarea unei credite ipotecare poate părea îngrozitoare. De unde știu când este momentul potrivit pentru a cumpăra o proprietate? Este înțelept să acordați un împrumut pentru locuințe de închiriat? În sfârșit, care este evoluția prețurilor și care este starea situației actuale? În acest ghid ipotecar, vă explicăm tot ce trebuie să știți despre împrumuturi imobiliare și investiții în piatră, de regulă.

Cum funcționează un împrumut pentru locuințe?

Un împrumut pentru locuințe este cam ca proiectul unei vieți. Trebuie spus că un împrumut pentru locuințe poate finanța achiziția viitoarei case, indiferent dacă este o reședință principală sau o investiție de închiriere. Acest împrumut pe termen lung care este rambursat prin plăți lunare reprezintă o parte majoră a cheltuielilor unei gospodării. Pot trece câteva decenii înainte de plata sumei totale datorate organizației de credit!

Ce proiecte putem finanța cu o ipotecă?

Un împrumut pentru locuințe face posibilă plata pentru achiziționarea unui apartament sau a unei case, dar nu numai. Într-adevăr, multe alte proiecte pot fi realizate cu un astfel de credit. Astfel, acest tip de împrumut poate fi utilizat pentru a efectua lucrări importante sau chiar pentru a cumpăra teren virgin pentru a construi o casă la o dată ulterioară. Fie că este posibil, în toate cazurile, valoarea creditului imobiliar subscris trebuie să fie de cel puțin 75.000 EUR .

Dar o ipotecă poate fi contractată în afara circuitului clasic. Astfel, abonatul poate solicita un credit în contextul unei tranzacții de revânzare-cumpărare, de exemplu. Dacă acesta este cazul, creditorul va oferi cel mai probabil un împrumut intermediar, o soluție interesantă care permite achiziționarea unei proprietăți chiar înainte de a-și vinde reședința principală actuală.

De asemenea, o ipotecă poate fi folosită pentru a reduce condițiile unui alt împrumut. Ideea de aici este de a folosi concurența pentru a beneficia de garanții mai avantajoase: fie un furnizor extern cumpără un credit în vigoare în prezent și oferă finanțare la o rată a dobânzii mai mică, sau banca de creditare se apleacă la solicitarea dvs. și renegociază rata pentru a-ți satisface condițiile.

Diferitele tipuri de credit ipotecar

Trebuie menționat că organizațiile de credit acordă împrumuturi utilizatorilor în conformitate cu multe criterii cunoscute sub denumirea de „condiții de acordare”. Aceste condiții includ bonitatea debitorului (contribuțiile personale, veniturile sale), precum și garanțiile și istoricul bancar al acestuia.

Există un număr semnificativ de împrumuturi pentru finanțarea unei achiziții în imobiliare. Fie că este vorba de un credit imobiliar fără contribuție sau cu contribuție, acestea sunt împărțite în două familii mari ale căror caracteristici sunt foarte diferite.

Credite principale

Așa-numitele „împrumuturi principale” sunt acordate de societățile de credit pentru a finanța proiectul unei persoane fizice sau al unei organizații private. Această categorie include împrumuturi bancare convenționale, împrumuturi tratate și împrumuturi sociale.

Împrumuturi complementare

Apoi, există așa-numitele împrumuturi „complementare” în măsura în care vin să susțină un alt împrumut care nu permite acordarea de fonduri suficiente pentru finanțarea proiectului imobiliar. Aici, găsim celebrul împrumut cu dobândă zero (PTZ), împrumuturi de la ELP și CEL, împrumutul Action Housing și un număr mare de împrumuturi subvenționate, cum ar fi funcționarul de credit building, care se întinde de la 10 la 15 ani în funcție de alegerea împrumutatului.

Trebuie menționat că majoritatea acestor forme de împrumuturi pot fi solicitate prin intermediul site-urilor web ale diferitelor organizații de credit. Într-adevăr, în 2020, abonați-vă la o ipotecă online a devenit foarte frecventă.

Pași pentru semnare

Este de la sine înțeles că căutarea celui mai bun credit ipotecar este un pas crucial. Într-adevăr, înainte de a vă angaja într-o societate de credit, trebuie să fiți sigur că toate condițiile sunt îndeplinite pentru a vă oferi cea mai totală satisfacție. Pentru a vă ajuta să înțelegeți mai bine această abordare, ghidul nostru explică diferitele faze care duc la achiziționarea unei credite ipotecare. În acest ghid, vă explicăm, de asemenea, cum să obțineți un împrumut la cea mai bună rată imobiliară posibilă.

Definiți-vă capacitatea de împrumut

Pentru a finanța achiziția viitoarei case sau apartamente, este esențial să efectuați o simulare a capacității dvs. de împrumut . Dacă anumite instrumente vă permit să cunoașteți în câteva minute suma pe care o companie de credit vă poate împrumuta, ni se pare necesar să detaliem în detaliu această secțiune a ghidului nostru.

Cum să vă determinați capacitatea de cumpărare?

Capacitatea de împrumut este suma pe care este probabil să o împrumutați de la o bancă sau un broker. Combinând contribuțiile personale cu ceea ce este cunoscut sub numele de „capacitatea de cumpărare”, puteți determina suma care vi se va acorda în cele din urmă. Capacitatea de cumpărare este calculată folosind următoarea formulă:

Capacitate de achiziție = capacitate de împrumut + contribuție personală + împrumuturi asistate - taxe notariale.

Exemplu: Tocmai ați găsit o casă nouă vândută pentru 150 000 €. Dar nu știți dacă aveți mijloace pentru a-l cumpăra. Pentru a defini pachetul bugetar, veți lua în considerare:

1. Suma venitului gospodăriei dvs., care se ridică la 3.500 €. Taxele dvs. lunare sunt de 1.000 €. Ai o contribuție personală de 25 000 €;

2. Folosind un simulator de împrumuturi, aflați că suma pe care o puteți împrumuta este de 200.000 €. Cu contribuția dvs. personală, este de 225 000 €.

3. Știți că taxele notariale se vor ridica la 6 000 €. Capacitatea dvs. de cumpărare este, prin urmare, de 219 000 €.

Elementele luate în calcul la calcul

Pentru a determina capacitatea financiară a viitorului cumpărător, sunt luate în considerare diverse elemente cruciale: venitul gospodăriei, primele și pensiile primite, cheltuielile lunare, chiriile percepute cumpărătorului, tipul de locuință dorit, valoarea totală a contribuțiilor personale, durata creditului prevăzut, rata dobânzii aplicată, pragul plăților lunare, printre altele. Aceste elemente sunt păstrate confidențial.

Negociază și compară ofertele de împrumut

Negocierea este o parte importantă a procesului de împrumut. Ar trebui să știți că, odată ce ați semnat o promisiune de a vinde, aveți la dispoziție doar 45 de zile pentru a negocia o ipotecă la un ritm favorabil . Mai mult decât oricând, convingerea băncii dvs. să vă ofere bani cu o rată a dobânzii scăzută a devenit o necesitate.

Ce argumente pentru negocierea unei ipoteci?

Există mai multe lucruri pe care puteți încerca să le evidențiați în faza de negociere a creditului dvs. ipotecar. De exemplu, dacă raportul dvs. venit / cheltuieli este cuprins între 10% și 15%, veți fi considerat un împrumutat excelent. Insistați pe faptul că raportul datoriilor dvs. este scăzut!

Dacă aveți un venit substanțial și aveți o bogăție ridicată, evidențiați-o de asemenea. În zilele noastre, este foarte dificil de economisit. Dacă aveți norocul să aveți economii, împărțiți-le cu banca dvs. în calcularea capacității dvs. financiare.

În plus, puteți sublinia și faptul că sunteți capabil să mențineți finanțe solide. Atitudinea ta, capacitatea ta de a-ți îndeplini angajamentele fără a te pune în pericol, este un factor determinant în acordarea împrumutului dorit. Folosiți extrasele bancare vechi și demonstrați că nu ați avut incidente de plată pentru a pune cote de partea dvs.

În cele din urmă, nu uitați că sectorul bancar este extrem de competitiv în 2020. Băncile folosesc împrumuturi imobiliare pentru a sensibiliza, a atrage sau a păstra noi clienți. Pentru bănci, nu sunteți doar răspunsul la un simplu produs de apel, sunteți un operator de valoare adăugată. Dacă societatea de credit se așteaptă să-i încredințezi veniturile sau economiile, cereți garanții! Bogăția, situația profesională, comportamentul dvs. față de ipotecă, atât de ireproșabil, vă vor permite să negociați cu ușurință împrumutul dvs. sau chiar să renegociați ipoteca în viitor.

Încadrați dosarul de cerere de împrumut

După ce ați definit capacitatea dvs. de împrumut și ipoteca dvs. va fi negociat, creditorul va solicita o serie de documente justificative, care vor fi folosite pentru a studia mai îndeaproape dosarul dvs. de finanțare imobiliară. Fără aceste documente, banca, brokerul sau compania de credit nu vor putea face o propunere concretă.

Documente justificative care atestă situația personală

În această categorie, găsim documentele de identitate ale împrumutatului (cărților): carte de evidență de familie, certificat de onoare, dovada adresei, închiriere, chitanță. În funcție de starea civilă a debitorilor, pot fi necesare și unele elemente excepționale.

Dovada veniturilor și cheltuielilor dvs.

În mod firesc, creditorul vă va solicita, de asemenea, să îi trimiteți documente referitoare la resursele și cheltuielile dvs. Printre documentele justificative care trebuie atașate dosarului dvs. de cerere de credit ipotecar se numără: ultimele două avize fiscale, ultimele trei plăți de plată, ultimele trei extrasuri bancare, dovada creditelor în curs (qu ele sunt reale sau personale) și, eventual, o declarație de economii de locuințe.

Documente justificative referitoare la proiectul imobiliar

În cele din urmă, în dosarul de finanțare imobiliară vom mai găsi: compromisul sau promisiunea de vânzare (aplicabilă pentru o locuință existentă sau achiziția viitoare de teren virgin), contractul de rezervare pentru o vânzare în viitorul stat de finalizare (VEFA), contractul de construcție a unei case sau autorizație de construcție dacă cumpărătorul intenționează să-și construiască casa pe un teren de construcție.

Studiați oferta finală pentru ipotecă

De îndată ce toate documentele justificative sunt colectate, banca va putea emite o ofertă de împrumut pe hârtie. După cum prevede legea, această ofertă ipotecară va fi trimisă prin poștă debitorului. Acest document descrie diferiții termeni ai împrumutului și listează obligațiile fiecărei părți. Este de la sine înțeles că forma și conținutul ofertei ipotecare sunt extrem de reglementate. La această ofertă de împrumut este atașată o fișă tehnică europeană standardizată. Acesta din urmă rezumă pe scurt caracteristicile creditului dorit.

Care este perioada de valabilitate a ofertei de împrumut?

Conform legii, oferta de împrumut rămâne valabilă pentru o perioadă minimă de 30 de zile de la data primirii documentului de către viitorul cumpărător al imobilului. Cu toate acestea, valabilitatea ofertei de împrumut poate fi prelungită dacă se ajunge la un acord cu creditorul.

În plus, trebuie menționat faptul că nu poate fi solicitată nicio sumă de la împrumutat dacă împrumutatul nu a acceptat oferta de împrumut. Trebuie spus că orice deducție este condiționată de acceptarea ofertei de împrumut, chiar dacă a fost acordată o autorizație prealabilă.

Acceptați cea mai bună ipotecă

Acceptarea unei oferte de credit ipotecar, aceasta presupune semnarea ofertei finale de împrumut formulată de bancă, companie de credit sau agenție de finanțare și orice obligațiuni suplimentare. Din punct de vedere legal, puteți accepta o ofertă ipotecară în termen de zece zile de la data primirii ofertei. Într-adevăr, contracția unei ipoteci este încă supusă unei perioade de răcire legală.

Informații obligatorii incluse în oferta de împrumut

Oferta de împrumut trebuie să includă anumite informații importante, așa cum prevede articolul L313-25 din Codul consumatorului francez:

Identitatea abonatului, identitatea creditorului și identitatea oricăror persoane care au garanție;
Termenii și condițiile de credit și furnizarea de fonduri;

Dacă rata creditului ipotecar este fixată, o declarație de depreciere care specifică alocarea între capital și dobândă pentru fiecare scadență;

Dacă rata ipotecii este variabilă, o declarație care specifică termenii și condițiile de variație a ratei dobânzii curente și un certificat care indică durata creditului și costul total al creditului, ca indicație;

Valoarea totală a creditului acordat, costul său global, precum și rata procentuală anuală (APR);

Lista garanțiilor cerute, care determină acordarea împrumutului;

O foaie de informații europeană standardizată și o mențiune specială care explică împrumutatului că are posibilitatea să obțină o asigurare de la organismul ales. Acest pas nu este nesemnificativ, deoarece va permite în cele din urmă achiziționarea de credit imobiliar .

Procedura care conduce la acceptarea ofertei de împrumut

Dacă oferta finală de împrumut este potrivită pentru viitorul cumpărător al locuinței, acesta din urmă trebuie să-l returneze imperativ semnat la bancă prin poștă. El va avea unsprezece zile pentru a o face. Marcajul poștal este dovada acceptării ofertei de împrumut prin poștă.

Trebuie menționat că tranzacția de finanțare inerentă acceptării ofertei de împrumut trebuie să fie în general efectuată de bancă în termen de patru luni de la semnare. Cu toate acestea, este posibil ca termenele să fie negociate în prealabil între bancă și împrumutat. În toate cazurile, aceste termene trebuie specificate în oferta finală de împrumut.

În cazul anulării unei credite ipotecare de către împrumutat, acesta din urmă trebuie să ramburseze întreaga sumă eliberată de bancă. În ceea ce o privește, va avea dreptul să perceapă taxe suplimentare. Aceste costuri suplimentare trebuie de asemenea specificate în oferta de împrumut. Articolul R313-22 din Codul consumatorului prevede că aceste cheltuieli nu pot depăși 0, 75% din valoarea creditului. Sunt chiar limitate la 150 €.

Deblocați fonduri de împrumuturi imobiliare

Odată ce agenția de finanțare a primit acceptarea ofertei de împrumut, aceasta va fi transformată automat într-un contract de împrumut. În ceea ce privește furnizarea de fonduri, protocolul este variabil în funcție de natura și caracteristicile proiectului imobiliar.

Când scopul ipotecii este finanțarea achiziționării unui apartament sau a unei case, societatea de credit efectuează, în general, un transfer către notar în aceeași zi cu semnarea actului de vânzare definitiv. De fapt, o copie a contractului de împrumut este trimisă notarului, care îl atașează imediat în fapta notarială. În continuare, notarul este cel care transferă fondurile către cumpărător;

Dacă ipoteca este destinată să finanțeze lucrări importante, banca va plăti, în general, toate facturile. În acest caz, eliberarea fondurilor aferente ipotecii se va face treptat. Adesea, eliberarea fondurilor va fi însoțită de o rambursare amânată. Cumpărătorul are, însă, posibilitatea de a negocia o amortizare imediată cu banca sa;

Dacă ipoteca este destinată să finanțeze o proprietate vândută în viitoarea stare de finalizare (VEFA), banca va plăti dezvoltatorului în funcție de progresul lucrării. Și aici, eliberarea de fonduri va fi progresivă. Tehnic, orice plată solicitată de către promotor va conduce la facturarea dobânzilor cunoscute sub numele de „divizori” pe sumele eliberate. Excluzând, în cazul finanțării unei proprietăți off-plan, rambursarea fondurilor nu este preconizată până la livrarea imobilului.

În acest ghid pentru ipotecă, v-am învățat elementele de bază despre contractarea unui împrumut pentru a vă finanța viitorul proiect imobiliar. Cu toate acestea, puteți consulta resursele de mai jos pentru a vă îmbunătăți cunoștințele. Sperăm că acest ghid a fost util!

Citiți și:

  • Ratele imobiliare: care sunt tendințele în 2020?
  • Putem solicita un credit ipotecar pentru interdicții bancare
  • Calcularea creditului ipotecar: cum se face?

Categorie:

Finanțe